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Die zweite Miete
Übersicht:
Die Betriebskostenabrechnung

Müssen Mieter alles nachzahlen?

Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung: Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nur bei einer auch inhaltlich richtigen Abrechnung möglich
Näheres:

Beispiele für Betriebskosten

Pauschale oder Vorauszahlungen

Jährliche Abrechnung über Betriebskosten

Abrechnungsmaßstab

Notwendiger Inhalt einer Betriebskostenabrechnung

Überprüfungsmöglichkeiten des Mieters

Fälligkeit von Betriebskostennach-
zahlungen

Anpassung der Vorauszahlungen nach Abrechnung
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Die Kosten der Verwaltung des Mietobjekts einschließlich der Kosten der Prüfung des Jahresabschlusses und die Kosten der Geschäftsführung sind keine Betriebskosten (§ 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV).

Bei Heizkosten sind nur die Kosten des im Abrechnungszeitraums tatsächlich verbrauchten Brennstoffs zugrunde zu legen (Leistungsprinzip) und nicht die Abschlagszahlungen des Vermieters an den Energieversorger (Abflussprinzip). Wenn der Vermieter dies nicht beachtet, darf der Mieter nicht einfach die Heizkostenforderung kürzen. Vielmehr besteht ein Anspruch auf eine erneute, korrekte Abrechnung. Die Heizkostenverordnung bestimmt in § 7 Absatz 2, dass die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs umlagefähig sind. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.02.2012 Az. VIII ZR 156/11 = NJW 2012,1141).
Die Frage, ob der Vermieter die Betriebskosten richtig abgerechnet hat, beschäftigt nicht wenige Mieter. Vielen gilt die Betriebskostenabrechnung als undurchschaubar. Schon längst haben sich die Betriebskosten zu einer Art „zweite Miete“ entwickelt, die neben der Kaltmiete, mit welcher der Vermieter sein Geld verdient, einen beachtlichen Kostenfaktor einer Mietwohnung bildet.

Was sind Betriebskosten?
Das ist gesetzlich bestimmt, und zwar in
§ 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und § 1 Absatz 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV): Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, also nicht nur einmalig.
Instandhaltungs-oder Instandsetzungskosten, das heißt Aufwendungen, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach einer Funktionsstörung wiederherzustellen oder durch Abnutzung oder Alterung entstandene Mängel zu beseitigen, sind keine Betriebskosten (§ 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV). Davon zu unterscheiden sind solche Betriebskosten, die laufend anfallen, um den ordnungsgemäßen Betrieb eines funktionsfähigen Gegenstandes zu erhalten (z.B. Kosten für Wartung und Inspektion eines Aufzugs oder einer Hausantenne).

Beispiele für Betriebskosten (Auflistung in § 2 BetrKV):
  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks wie Grundsteuer
  • Kosten der Wasserversorgung, insbesondere des Wasserverbrauchs
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage oder zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder Kosten der eigenständigen Lieferung von Wärme oder Kosten der Reinigung und Wartung von Heizungen
  • Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständigen Lieferung von Warmwasser oder Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen
  • Kosten des Betriebs eines Aufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Die Betriebskosten hat der Mieter nur zu tragen, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist (§ 556 Absatz Satz 1 BGB), was aber heute in den meisten Wohnraummietverträgen der Fall ist.

Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlungen
Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlungen vereinbart werden, Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten; diese sind nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Bei einer Pauschale entrichtet der Vermieter einen bestimmten Betrag für Betriebskosten, es gibt aber keine Nachforderung bei tatsächlich höher entstandenen Kosten und keine Rückerstattung an den Mieter bei tatsächlich niedrigeren Kosten. Es ist auch möglich, für einzelne Betriebskostenarten eine Pauschale zu vereinbaren (etwa Antennengebühr) und für andere Betriebskostenarten Vorauszahlungen, über die dann nach Abschluss des Abrechnungszeitraums abzurechnen ist. Auch bei einer Pauschalierung der Betriebskosten ist der Vermieter berechtigt, die Nebenkosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vorgesehen ist (§ 560 Absatz 1 BGB).

Jährliche Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen
Über Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Absatz 3 Satz 1 BGB). Dies bedeutet aber nicht, dass nach Ablauf des Kalenderjahres über die Betriebskosten abzurechnen ist, der Abrechnungszeitraum kann je nach Mietvertrag einen anderen Zeitraum erfassen, der jedoch zwölf Monate umfassen muss. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Absatz 3 Satz 2 BGB). Diese Frist wird bereits mit einer formell wirksamen Abrechnung gewährt, es ist nicht entscheidend, ob die Abrechnung auch inhaltlich vollkommen richtig ist (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.11.2004 Az. VIII ZR 115/04 = NJW 2005,219). Inhaltliche Fehler der Abrechnung kann der Vermieter nicht mehr nach Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes korrigieren, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. Wenn der Vermieter bzw. der Hausverwalter fremde Firmen mit der Erteilung der Abrechnung beauftragt, hat er deren Fristversäumung wie eigenes Verschulden zu vertreten (§ 278 BGB). Der Abrechnungszeitraum für verbrauchsabhängige Betriebskosten, zum Beispiel Heizkosten, muss nicht deckungsgleich sein mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum (BGH Urteil vom 30.04.2008 Az. VIII ZR 240/07 = NJW 2008,2328). So kann der Gesamtabrechnungszeitraum das Kalenderjahr sein, Abrechnungszeitraum für Heizkosten aber die Heizperiode etwa vom 1. August bis zum 31. Juli (die abgerechneten Heizkosten sind dann aber in die Gesamtabrechnung einzustellen, soweit über diese nicht getrennt abgerechnet wird).

Bei der Betriebskostenabrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Verspätete Betriebskostenabrechnung: Nach Ablauf der Jahresfrist zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nicht mehr Nachforderungen zu den Betriebskosten aufgrund zu geringer Vorauszahlungen geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Vorlage der Abrechnung nicht zu vertreten (§ 556 Absatz 3 Satz 2 BGB).

Rechte des Mieters, wenn Vermieter Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erteilt: Wenn der Vermieter innerhalb der Jahresfrist nach Beendigung des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung nicht erteilt und für die Verzögerung auch keinen wichtigen Grund nachweist, darf der Mieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten, er wird aber nicht gänzlich frei von der Pflicht zur Entrichtung der Vorauszahlungen (Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB). Die für den fraglichen Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen kann der Mieter aber grundsätzlich noch nicht vom Vermieter zurückverlangen (BGH Urteil vom 29.03.2006 Az. VIII ZR 191/05 = NJW 2006,2552), es sei denn, der Mieter ist aus der Wohnung inzwischen ausgezogen und das Mietverhältnis beendet (BGH Urteil vom 09.03.2005 Az. VIII ZR 57/04 = NJW 2005,1499), da in diesem Fall der Mieter kein Druckmittel in Form des Zurückbehaltungsrechts mehr hat. Eine Rückerstattung kommt allerdings nur in Betracht, soweit die betreffenden Abschlagszahlungen höher sind als die tatsächlich entstandenen Betriebskosten. Der klagende Mieter kann zwar Rückzahlung der vollen Vorauszahlungen verlangen, dem beklagten Vermieter ist es aber möglich, dem entgegenzuhalten, dass tatsächlich Betriebskosten in einer bestimmten Höhe entstanden sind, so dass die Klage nur hinsichtlich der übersteigenden Vorauszahlungen Erfolg haben wird. Allerdings müsste der Vermieter im Prozess entstandene Betriebskosten behaupten und notfalls beweisen. Diesen Nachweis kann der Vermieter nur durch eine ordnungsgemäße Abrechnung erbringen, diese kann der Vermieter aber auch noch nach Rechtskraft des dem Klagebegehren des Mieters entsprechenden Urteils erteilen. Im Fall des noch laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter neben der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verklagen, unter Umständen auch Stufenklage erheben zunächst auf Erteilung der Abrechnung und nach erfolgter Abrechnung auf Auszahlung eines eventuellen Guthabens.

Bedenken des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung: Hat der Mieter Einwendungen gegen die ihm übergebene Betriebskostenabrechnung, muss er diese Bedenken spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Betriebskostenabrechnung dem Vermieter mitteilen. Danach kann der Mieter Einwendungen nur noch geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB). Von den Vorschriften über die Pflicht zur jährlichen Abrechnung und die dabei von beiden Seiten einzuhaltenden Fristen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 556 Absatz 4 BGB).
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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Betriebskosten können nach der Wohnfläche, also nach dem Verhältnis der Wohnfläche des angemieteten Wohnraums zur Gesamtfläche des Gebäudes, oder nach dem individuellen Verbrauch aufgeschlüsselt werden. Wenn keine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag vorliegt, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB). Sind jedoch Geräte zur Erfassung des individuellen Verbrauchs installiert, ist auch der individuelle Verbrauch zu erfassen (§ 556 a Absatz 1 Satz 2 BGB). Bei den Heizkosten (Versorgung mit Wärme und Versorgung mit Warmwasser) sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen (§§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung). Eine vorliegende Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab kann der Vermieter durch Erklärung in Textform so ändern, dass die Betriebskosten zukünftig ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung berechnet werden, die Erklärung ist nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums möglich (§ 556 a Absatz 2 BGB, und zwar auch für Zeiträume vor der Mietrechtsreform am 01.09.2001, Urteil des BGH vom 21.09.2011 Az. VIII ZR 97/11 = NJW 2012,226). Dies betrifft auch Fälle, in denen die Betriebskosten mit der Miete abgegolten sind (Bruttomiete). Hier kann der Vermieter für zukünftige Abrechnungszeiträume zu einer vollen oder teilweisen Umlegung der Betriebskosten nach dem erfassten Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung wechseln. Soweit diese Betriebskosten bislang in der Miete enthalten sind, ist die Miete entsprechend herabzusetzen. Ebenso ist es nach § 556 a Absatz 2 BGB dem Vermieter möglich, von einer Betriebskostenpauschale zu einer Abrechnung überzugehen.

Bei verbrauchsunabhängigen Kosten muss der Vermieter den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Anteil selbst tragen (BGH Urteil vom 16.07.2003 Az. VIII ZR 30/03 = NJW 2003,2902).

Wird zur Erfassung des Wasserverbrauchs ein nicht (mehr) geeichter Wasserzähler verwendet, dürfen die so ermittelten Werte nur zugrunde gelegt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH Urteil vom 17.11.2010 Az. VIII ZR 112/10 = NJW 2011,598).

Was muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?
Die Rechtsprechung unterscheidet hier zwischen einer formell korrekten und einer auch inhaltlich (materiell-rechtlich) korrekten Abrechnung. Man zieht hierzu die Vorschrift des § 259 Absatz 1 des BGB heran, der wie folgt lautet: „Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.“

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nach der Rechtsprechung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, die in Gebäuden mit mehreren Wohnungen folgende Mindestangaben enthalten muss:
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • Berechnung des Anteils des Mieters,
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.11.2004 Az. VIII ZR 115/04 = NJW 2005,219).
Ein inhaltlicher Fehler, der die formelle Richtigkeit der Abrechnung nicht berührt, liegt nach dem oben genannten Urteil des BGH vor, wenn etwa ein anderer als der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel verwendet wird.

Überprüfungsmöglichkeiten des Mieters
Dem Mieter ist eine Überprüfung der Abrechnung zu ermöglichen. Hierfür reicht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme der Abrechnungsunterlagen in den Büroräumen des Vermieters bzw. der Hausverwaltung gestattet. Das Wohnungsunternehmen ist im Fall preisfreien Wohnraums nicht verpflichtet, dem Mieter auf Wunsch Fotokopien der Abrechnungsbelege zu übersenden (Urteil des BGH vom 08.03.2006 Az. VIII ZR 78/05 = NJW 2006,1419; bei preisgebundenem Wohnraum gilt nach Maßgabe des § 50 Wohnraumförderungsgesetz die Bestimmung des § 29 Absatz 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, wonach der Mieter Ablichtungen gegen Erstattung der Ausgaben verlangen kann).

Fälligkeit von Betriebskostennachzahlungen
Ergibt sich aufgrund einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlungspflicht des Mieters, ist die Nachzahlung - wenn keine andere vertragliche Regelung vorliegt - sofort fällig (§ 271 Absatz 1 BGB), dem Mieter ist keine angemessene Frist zur Überprüfung einzuräumen (Urteil des BGH vom 08.03.2006 Az. VIII ZR 78/05 = NJW 2006,1419).
Stellt sich heraus, dass die formell richtige Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler zum Nachteil des Mieters aufweist und der Mieter diese Fehler rechtzeitig gerügt hat, ist der Vermieter zur Erstattung zu viel erbrachter Betriebskostenvorauszahlungen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) verpflichtet.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach erfolgter Abrechnung
Nach einer Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen können sowohl Vermieter als auch Mieter durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Absatz 4 BGB). Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für ein wirksames Erhöhungsverlangen eine auch inhaltlich korrekte Abrechnung über Betriebskosten erforderlich, eine bloße formell richtige Abrechnung reicht nicht aus (Urteile vom 15.05.2012 Az. VIII ZR 245/11 und 246/11 = NJW 2012,2186 laut Pressemitteilung des BGH Nr. 66/2012 vom 15.05.2012). Gleiches gilt für eine Ermäßigung der Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter nach einer erfolgten Abrechnung. Zur Begründung führten die Karlsruher Bundesrichter unter anderem an, dass eine Vertragspartei (der Vermieter) aus der Verletzung eigener Pflichten keine Vorteile ziehen dürfe und sonst der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund falscher Angaben beenden könnte. Damit änderte der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung, wonach für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung ausreichend sei und eventuelle inhaltliche Fehler der Abrechnung zunächst unerheblich seien (Urteil des BGH vom 28.11.2007 Az. VIII ZR 145/07). Bei der Anpassung der Vorauszahlungen ist auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten und eine konkret zu erwartende Entwicklung der Kosten abzustellen, ein abstrakter „Sicherheitszuschlag“ ist nicht möglich (Urteil des BGH vom 28.09.2011 Az. VIII ZR 294/10).

Wenn der Mieter in einer Betriebskostenabrechnung konkrete inhaltliche Fehler beanstandet und das korrekte Abrechnungsergebnis selbst errechnet, darf der Mieter auch eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB aufgrund des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen (BGH Urteil vom 06.02.2013 Az. VIII ZR 184/12).

Erhöht ein Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen und zahlt der Mieter die Vorauszahlungen weiterhin nur in bisheriger Höhe, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn in einem Zeitraum, der sich über zwei Zahlungstermine erstreckt, ein Rückstand entstanden ist, der die Miete von zwei Monaten erreicht. Nicht erforderlich ist nach einem jüngeren Urteil des Bundesgerichtshofs, dass der Vermieter zunächst den Mieter erfolgreich auf Zahlung verklagt hat (§ 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB). Der Mieter wird dadurch geschützt, indem er der Räumungsklage des Vermieters entgegentreten kann und das Gericht dann prüfen muss, ob die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen rechtens war (Urteil vom 18.07.2012 Az. VIII ZR 1/11, Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 118/2012). Für eine ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nicht erforderlich, dass der Zahlungsrückstand dem Betrag entspricht, der sonst eine fristlose Kündigung rechtfertigt, da der Mieter durch die vom Vermieter zu beachtende Kündigungsfrist vor einem abrupten Verlust der Unterkunft geschützt wird. Ein Zahlungsrückstand rechtfertigt aber nur dann eine ordentliche Kündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB), wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH Urteil vom 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12, Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 167/2012).
§ 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) lautet:

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Was bedeutet Textform?

Das steht in § 126 b BGB, der wie folgt lautet:

§ 126 b Textform
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

(Hierzu zählen auch Fax und E-Mail, es ist ausreichend, wenn der Empfänger die Erklärung an seinem Bildschirm sehen kann).


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Seite zuletzt bearbeitet am: 10.04.2013